VEDTEKTER
I medhold av lov om eierseksjoner 16. juni 2017 nr.65 .
Vedtektene er fastsatt i forbindelse med opprettelsen av sameiet, sist endret under ordinært årsmøte 08.05.25
§ 1 NAVN OG FORMÅL
Sameiets navn er Vannkunsten Eierseksjonssameie ("Sameiet").
Vannkunsten Eierseksjonssameie består av 215 boligseksjoner og 19 næringsseksjoner.
Sameiet har til formål å ivareta seksjonseiernes felles interesser og administrasjonen av eiendommen, gnr. 234 bnr. 123 i Oslo kommune, med fellesanlegg av enhver art.
§ 2 ORGANISERING AV SAMEIETOG RÅDERETT
2-1 Generelt
Seksjonen kan ikke skilles fra deltagerinteressen i Sameiet. Den enkelte seksjonseier har en sameieandel i eiendommen med tilknyttet enerett til bruk av den, eventuelt de, bruksenhet(er) vedkommende seksjonseier har grunnbokshjemmel til. De enkelte bruksenheter består av en hoveddel (leilighet eller næringslokale) og evt. en eller flere tilleggsdeler. Bruksenhetene (hoveddeler og evt. tilleggsdeler) fremgår av seksjoneringsbegjæring med tilhørende tegninger. Arealer som ikke inngår i bruksenhetene er fellesareal. Hver seksjonseier plikter å overholde bestemmelsene som følger av seksjoneringsbegjæringen, lov om eierseksjoner, tinglyste forpliktelser, disse vedtekter, generelle ordensregler fastsatt av årsmøtet og vedtak fattet i årsmøtet og av styret.
Bruksenhetene og fellesarealene kan bare nyttes i samsvar med formålet, og må ikke nyttes slik at det er til unødig eller urimelig ulempe for eiere/brukere av de øvrige seksjonene. Boligseksjonene kan kun benyttes til boligformål. Næringsseksjonene kan etablere uteservering på kommunal/statlig grunn tilstøtende til Sameiets eiendom etter avtale med eier av den kommunale/statlige grunnen.
Seksjonseieren skal gi adgang til bruksenheten for nødvendig ettersyn og vedlikehold av Sameiets installasjoner. Slikt vedlikehold og ettersyn skal søkes gjennomført til minst mulig ulempe for den seksjonseier dette gjelder.
Reseksjonering gjennom oppdeling eller sammenslåing av næringsseksjonene til flere/færre seksjoner enn opprinnelig seksjoneringsbegjæring kan ikke nektes av øvrige seksjonseiere. Ved eventuell reseksjonering skal de rettigheter/forpliktelser som i disse vedtekter er gitt disse seksjonene fordeles mellom eller samles på de(n) nye næringsseksjonen(e). Samlet eierbrøk og stemmetall for ny(e) seksjon(er) skal svare til eierbrøken for opprinnelig(e) seksjon(er) før deling/sammenslåing. Øvrige seksjonseiere er forpliktet til å medvirke til slik reseksjonering og evt. vedtektsendring.
Korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 60 døgn årlig er ikke tillatt, jf. esl. § 24 siste ledd. Med korttidsutleie menes utleie i inntil 30 døgn sammenhengende. Det er ikke tillatt å leie ut den enkelte boligseksjon til tredjepart som driver korttidsutleie av boliger som ledd i næringsvirksomhet.
På seksjoneringstidspunktet praktiserer Oslo kommune eierseksjonsloven slik at bygningsdeler som krager ut over eiendomsgrensen, ikke inngår i seksjoneringen. For Sameiets bygg innebærer dette at enkelte balkonger og andre bygningsdeler er markert som beliggende på andre eiendommer på seksjoneringstegningene. For Sameiet og sameierne har dette ingen praktisk betydning. De utkragende delene av bygget er likevel å betrakte som en del av Sameiet, og skal innad i Sameiet behandles som om de lå innenfor eksisterende eiendomsgrense. Både eierseksjonsloven og vedtektenes bestemmelser gis således tilsvarende anvendelse på de utkragende deler av bygget. Dette innebærer at utkragende balkonger og andre bygningsdeler skal anses seksjonert som en del av den aktuelle bruksenhetens hoveddel. Andre utkragende deler av bygget skal anses som en del av fellesarealet der dette er relevant. De utkragende bygningsdelene inngår i beregningen av eierbrøken der dette er relevant.
2-2 Fellesarealer
Fellesarealene (herunder tekniske installasjoner og lignende) må ikke nyttes slik at andre seksjonseieres (eller andre bruksrettshaveres) bruk unødig eller urimelig hindres.
Boligseksjonene har evigvarende og eksklusiv bruksrett til fellesarealer markert med rosa farge på plantegninger inntatt som vedlegg 1 til disse vedtektene. Næringsseksjonene har evigvarende og eksklusiv bruksrett til fellesarealer markert med gul farge på vedlegg 1 til disse vedtektene.
Det skal etableres kajakkstativer som fastmonteres på Sameiets fasade utendørs. Kajakkstativene skal være til eksklusiv bruk for boligseksjonene. Fordeling av plass på kajakkstativene fastsettes av styret.
Del av Sameiets fellesareal beliggende langs vannkanten skal opparbeides til gangareal/havnepromenade for allmennheten for deretter å overdras vederlagsfritt til Oslo kommune. Arealet er illustrert på tegning inntatt som vedlegg 2 til disse vedtekter. Vedlegg 2 er en foreløpig skisse, og arealet kan endres noe i forbindelse med endelig fradeling/arealoverføring til kommunen. Styret i Sameiet og samtlige seksjonseiere har plikt til å medvirke til overdragelse, overskjøting og fradeling/arealoverføring av arealet til Oslo kommune. Formell overdragelse til Oslo kommune vil finne sted først når Oslo kommune er klare til å overta arealet som en del av den ferdigstilte havnepromenaden, og tidspunktet for dette er ikke avklart på seksjoneringstidspunktet. Deler av arealet er planlagt benyttet til uteservering for næringsseksjonene etter nærmere avtale med Oslo kommune, og frem til arealet er endelig overdratt/overskjøtet til Oslo kommune, skal næringsseksjonene ha eksklusiv bruksrett til arealet. Dersom arealet som overdras til Oslo kommune blir mindre enn forutsatt, skal areal som grenser til næringsseksjonenes utendørs tilleggsdeler og som er i bruk/er planlagt til bruk for uteservering, fortsette å være til eksklusiv bruk for næringsseksjonene. Arealet kan også legges til næringsseksjonenes utendørs tilleggsdeler ved reseksjonering. Styret i Sameiet og øvrige sameiere plikter å samtykke og medvirke til slik reseksjonering. Denne vedtektsbestemmelse kan ikke endres eller slettes uten samtykke fra næringsseksjonene og Oslo kommune.
Allmennheten har rett til ferdsel gjennom felt G3 – G6 på Sameiets eiendom. Allmennheten har også rett til ferdsel og opphold på felt T1 på Sameiets eiendom. Allmenhetens rettigheter er sikret ved erklæring tinglyst 07.10.2015 dok.nr. 924824.
Reguleringsfelt E0h, det indre vannspeilet på Sameiets eiendom, er regulert til offentlig areal. Det kan bli aktuelt å sikre allmennhetens rettigheter ved tinglyst erklæring på Sameiets eiendom, eller ved fradeling og overdragelse av arealet til det offentlige. Sameiet plikter å medvirke til eventuell tinglysing av rettigheter eller overdragelse av arealet til kommunen. Denne vedtektsbestemmelse kan ikke endres eller slettes uten samtykke fra Oslo kommune.
Det kan bli aktuelt å tinglyse bestemmelser om felles rettigheter og plikter mht. bruk og vedlikehold av fellesarealer, felles grøntarealer, veier, ledninger, mv. samt øvrige fellestiltak over Sameiets eiendom til fordel for øvrige sameier/eiendommer beliggende i Bispevika/Bjørvika, samt tilsvarende rettigheter og plikter for sameiet på øvrige sameier/eiendommer beliggende i Bispevika/Bjørvika.
Ledninger, rør og liknende nødvendige installasjoner kan føres gjennom bruksenheten hvis det ikke er til vesentlig ulempe for seksjonseieren.
§ 3 ORGANISERING AV OG RÅDERETT TIL PARKERING OG KJELLER
Parkeringsplassene beliggende i Sameiets kjeller er tilleggsdeler til enkelte seksjoner i Sameiet og utgjør således en del av den respektive seksjonseiers bruksenhet.
Kostnader til drift og vedlikehold forbundet med parkeringsplassene inngår ikke som en del av Sameiets felleskostnader, jf. § 4, jf. esl. § 29, og skal dekkes av de seksjonseiere som til enhver tid er eiere av tilleggsdelene som utgjør parkeringsplassene.
P-plasser i Sameiets kjeller kan fritt overdras fra den som eier parkeringsplassen til andre seksjonseiere i Sameiet, og derved tilordnes en annen bruksenhet. Overdragelse av p-plasser til andre enn seksjonseiere i Sameiet er ikke tillatt. Overdragelse av p-plasser utløser krav om reseksjonering, jf. esl. § 20. Søknad om reseksjonering skal fremsettes av overdrager. Erverver skal yte nødvendig medvirkning. Alle kostnader forbundet med reseksjoneringen bæres av overdrager og/eller erverver etter avtale dem imellom. Enhver overdragelse av p-plass skal meldes til forretningsfører. Forretningsfører holder oversikt over de til enhver tid eiere av p-plasser i Sameiets kjeller.
Eier av p-plass i Sameiets kjeller med nedsatt funksjonsevne, kan kreve at styret pålegger en eier av p-plass uten behov for en tilrettelagt plass å bytte parkeringsplass. Bytteretten gjelder bare dersom eieren med nedsatt funksjonsevne allerede disponerer en parkeringsplass i Sameiet. Retten til å bruke en tilrettelagt plass varer så lenge et dokumentert behov er til stede. Denne vedtektsbestemmelsen kan bare senere endres dersom samtlige seksjonseiere uttrykkelig sier seg enige. Kommunen har vetorett mot endring av vedtektsbestemmelsen.
Sameiet er eier av kjørekulvert beliggende mellom gnr. 234 bnr. 123 (felt B6a) og gnr. 207 bnr. 459 (felt B2), og har ansvaret for reparasjon og vedlikehold av kjørekulverten. Kulverten er beliggende på grunn eid av Oslo kommune, og det kan bli aktuelt å tinglyse rettigheter i denne forbindelse.
Sameiet har evigvarende rett til gjennomkjøring gjennom parkeringskjeller beliggende i eierseksjonssameiet Dronninglunden på gnr. 207 bnr. 459 (felt B2), samt gjennom kjørekulvert beliggende under bakken mellom felt B2 og gnr. 207 bnr. 460 (felt B3), jf. erklæring tinglyst 28.08.2019 med dok.nr. 999562. Det er videre inngått avtale med eierseksjonssameiet Dronninglunden om bidrag til kostnadsdekning i forbindelse med adkomstrett til kjeller og kjørekulvert. Sameiet er i henhold til avtalen forpliktet til å dekke en forholdsmessig andel av kostnadene forbundet med drift og vedlikehold av kjørearealene under B2, samt en forholdsmessig andel av kostnadene forbundet med drift og vedlikehold av kjørekulverten.
Kjellerareal beliggende under gnr. 207 bnr. 460 og gnr. 234 bnr. 91, 147, 148 og 149 (felt B3 og B7) i Bispevika Nord ligger utenfor Sameiets eiendom og er organisert som en egen anleggseiendom, med gnr. 207 bnr. 483 i Oslo kommune. Anleggseiendommen eies i tingsrettslig sameie (Kjellersameiet) mellom eierseksjonssameiet Eufemias Hage (207/460), eierseksjonssameiet Eufemias Plass Vest (234/149), eierseksjonssameiet Eufemias Plass Syd (234/148), eierseksjonssameiet Dronning Eufemias gate 67-75 (234/147), Eufemia FBK AS, Eufemias Hage FBK AS og eiere av parkeringsplasser i Kjellersameiet.
Sameiet Vannkunsten har rett til å benytte nedkjøringen til Kjellersameiet, og til gang- og kjøreadkomst over Kjellersameiet for tilkomst til egne eiendommer. Rettigheten er tinglyst 19.04.2018 med dok.nr. 669057. Det skal inngås særskilt avtale med Kjellersameiet om plikt for Sameiet til å dekke en forholdsmessig andel av årlige løpende drifts- og vedlikeholdskostnader til nedkjøringsrampen og kjøresone frem til kjørekulverten mot gnr. 207 bnr. 459 (felt B2), fastsatt av Kjellersameiets styre hvert år. Avtalen skal kunne tinglyses, og seksjonseierne plikter å yte nødvendig medvirkning til slik tinglysing. Kostnadene forbundet med dette skal anses som en del av Sameiets felleskostnader som skal fordeles etter eierbrøk.
§ 4 FELLESKOSTNADER
4-1 Fordeling av Felleskostnader
Felleskostnader er alle kostnader ved eiendommens drift og vedlikehold som ikke gjelder den enkelte bruksenhet eller andre arealer seksjonseieren har enerett til å bruke. Alle bygningsmessige konstruksjoner, fasader og tak mv. er undergitt Sameiets felles ansvar.
Felleskostnadene skal fordeles på seksjonene slik det fremgår av dette punktet i vedtektene. Felleskostnadene er ikke uttømmende oppregnet og eventuelle andre felleskostnader vil bli fordelt etter samme prinsipp. Dette innebærer at kostnad som kan tilbakeføres til en bestemt seksjonstype (næring eller bolig) skal belastes der, mens andre kostnader fordeles på begge seksjonstyper etter fordelingsnøkkel slik som angitt nedenfor. Hvis en kostnad bare eller i det vesentligste betjener en eller noen næringsseksjoner/boligseksjoner, skal kun eieren av denne/disse seksjonene belastes for kostnaden.
Hvor det er hensiktsmessig skal næringsseksjonene og boligseksjonene inngå egne driftsavtaler.
” Næringsseksjonene” med de installasjoner og fellesarealer som naturlig hører til seksjonene, betegnes i det følgende som næringsdelen.
” Boligseksjonene” med de installasjoner og fellesarealer som naturlig hører til seksjonene, betegnes i det følgende som boligdelen.
(1) Eierne av næringsseksjonene skal dekke følgende kostnader
Vedlikehold og drift av tekniske anlegg som bare eller i det vesentligste betjener næringsdelen.
Snøbrøyting, snøsmelteanlegget, strøing og grøntvedlikehold for arealer som er knyttet mot næringslokalene
Håndtering av avfall tilhørende næringsdelen (dersom hver seksjon ikke har etablert et eget system).
Drift- og vedlikehold av nød- og ledelys samt brannalarmanlegg som bare eller i det vesentligste betjener næringsdelen.
Vedlikehold og utskifting av vinduer i næringsdelen, drift av inngangsparti og trapperom som bare eller i det vesentligste gjelder næringsdelen.
Vaktmestertjenester i fellesarealene som bare eller i det vesentligste gjelder næringsdelen.
Kommunale avgifter som gjelder næringsdelen.
Alle andre vedlikeholds- og driftskostnader knyttet til fellesarealer og anlegg som bare eller i det vesentligste gjelder næringsdelen.
Kostnader med fjernkjøling som kun dekker næringsdelens behov.
Kostnader knyttet til vedlikehold av fellesarealer med eksklusiv bruksrett for næringsseksjonene, jf. punkt 2-2, jf. vedlegg 1.
Næringsseksjoner som driver virksomhet som innebærer høyere forsikringspremie for huseierforsikringen enn boligbruk eller andre næringsseksjoner, må betale den forhøyede premien av den aktuelle næringsseksjonen.
Hvis kostnaden ikke kan tilbakeføres til en bestemt næringsseksjon, men til alle/ flere av næringsseksjonene, skal kostnaden fordeles forholdsmessig mellom eierne av disse næringsseksjonene ut fra sameiebrøken til næringsseksjonene.
(2)Eierne av boligseksjonene skal i fellesskap dekke følgende kostnader
Vedlikehold og drift av tekniske anlegg som bare eller i det vesentligste gjelder boligdelen
Vedlikehold av heiser og elektriske anlegg som bare eller i det vesentligste gjelder boligdelen.
Snøbrøyting, snøsmelteanlegg, strøing og grøntvedlikehold i gårdsrommet.
Utvendig vedlikehold av vinduer (isolerglass), ytterdører og balkonger som bare benyttes av boligdelen, samt felles vindusvask og snørydding etter behov.
Håndtering av avfall for boligseksjonene.
Drift og vedlikehold av nød- og ledelys samt brannalarmanlegg i boligseksjonene.
Vaktmestertjenester i fellesarealene som bare eller i det vesentligste gjelder boligdelen.
Drift og vedlikehold av bodarealene som gjelder boligdelen.
Alle andre vedlikeholds- og driftskostnader knyttet til fellesarealene og anlegg som bare eller i det vesentligste gjelder boligdelen.
Elektrisk strøm i fellesarealene i boligdelen.
Drift og vedlikeholdskostnader til porttelefon, låser og portsystem som gjelder boligdelen.
Kommunale avgifter som gjelder boligdelen.
Vedlikehold og drift av inngangsparti, trapperom og innvendig gårdsrom som bare eller i det vesentligste gjelder boligdelen.
Kostnader knyttet til vedlikehold av fellesarealer med eksklusiv bruksrett for boligseksjonene, jf. punkt 2-2, jf. vedlegg 1
Fordelingen mellom eierne av boligseksjonene skal skje ut fra sameiebrøken til boligseksjonene.
(3) Følgende kostnadselementer fordeles mellom alle seksjonseiere
Byggforsikring.
Styrehonorar.
Kostnader til daglig drift og renhold av gatearealer.
Kostnader til strøm i Sameiets fellesarealer som ikke tilordnes bolig- eller næringsseksjonene.
Kostnader til drift og vedlikehold av felles elektrisk hovedtavle, felles sprinklersentral, grunnvannspumper, felles vann/avløpssystem, kjørekulvert, nedkjøringsrampe og kjøreveier i Kjellersameiet, jf. § 3, samt andre fellesanlegg.
Kostnader til det ytre vedlikehold av eiendommen som ikke er særskilt omtalt under punkt (1) og (2), herunder alle tak, fasade og øvrige bygningskonstruksjoner, tekniske anlegg og utstyr. Den utvendige fasade, fellesområdene ute og inngangspartiene skal holde en høy standard, og det ytre vedlikeholdet skal opprettholde dette.
Forretningsførsel, revisjon og andre administrasjonskostnader for Sameiet.
Kostnader til felles drift av felles utearealer.
Andre kostnader som ikke kan henføres enten til henholdsvis boligdelen eller næringsdelen.
Fordelingen skal skje ut fra sameiebrøken
(4) Følgende kostnadselementer fordeles etter faktisk forbruk/nytte
(4) Det er etablert egne målere pr. seksjon og følgende kan fordeles på den enkelte seksjon: forbruk av oppvarmet vann og fjernkjøling.
(5) Den enkelte seksjonseier skal forskuddsvis hver måned betale felleskostnader med et á kontobeløp fastsatt av styret. À konto beløpet for boligseksjonene kan også dekke avsetning av midler til framtidig vedlikehold, påkostninger eller andre fellestiltak på eiendommen, dersom årsmøtet har vedtatt slik avsetning. Næringsseksjonene dekker sin andel av fremtidig vedlikehold, påkostninger eller andre fellestiltak på eiendommen direkte, når kostnaden oppstår.
4-2 Panterett for seksjonseiernes forpliktelse
De andre seksjonseierne har panterett i seksjonen for krav mot seksjonseieren som følger av sameieforholdet. Pantekravet kan ikke overstige et beløp som for hver bruksenhet svarer til to ganger folketrygdens grunnbeløp på tidspunktet da tvangsdekning besluttes gjennomført.
For næringsseksjonene skal det i tillegg etableres et ordinært pant i den enkelte næringsseksjon på kr 75.000 pr 100 m2 BRA utover de første 100 m2 til sikkerhet for Sameiets krav mot den enkelte seksjonseier på grunn av sameieforholdet.
4-3 Heftelsesform
For felles ansvar og forpliktelser hefter den enkelte seksjonseier i henhold til sin sameiebrøk.
§ 5 SEKSJONSEIERS DRIFTS- OG VEDLIKEHOLDSANSVAR
Seksjonseieren skal vedlikeholde bruksenheten slik at skader på fellesarealene og andre bruksenheter forebygges, og slik at de øvrige seksjonseierne slipper ulemper. Vedlikeholdsplikten omfatter også eventuelle tilleggsdeler. Seksjonseiernes vedlikeholdsplikt omfatter slikt som
a) inventar
b) utstyr, som vannklosett, varmtvannsbereder, badekar og vasker
c) apparater, for eksempel brannslukkingsapparat
d) skap, benker, innvendige dører med karmer
e) listverk, skillevegger, tapet
f) gulvbelegg, varmekabler, membran og sluk
g) vegg-, gulv- og himlingsplater
h) rør, ledninger, sikringsskap fra og med første hovedsikring eller inntakssikring.
i) vinduer og ytterdører
Seksjonseieren skal vedlikeholde våtrom slik at lekkasjer unngås.
Vedlikeholdet omfatter også nødvendig reparasjon og utskifting av det som er nevnt ovenfor, men ikke utskiftning av sluk, vinduer og ytterdører. Seksjonseieren er likevel ansvarlig for utskiftning av ødelagte vindusruter i egen bruksenhet.
Hvis utvendig solavskjerming blir etablert skal vedlikehold av disse regnes som innvendig vedlikehold for den respektive seksjon.
Seksjonseieren skal rense sluk og holde avløpsrør åpne frem til fellesledningen. Dette gjelder også sluk på balkong eller lignende som ligger til bruksenheten.
Seksjonseieren skal holde bruksenheten fri for insekter og skadedyr.
Vedlikeholdsplikten omfatter ikke reparasjon eller utskiftning av tak, bjelkelag, bærende veggkonstruksjoner og rør eller ledninger som er bygget inn i bærende konstruksjoner.
Vedlikeholdsplikten omfatter også utbedring av tilfeldige skader, for eksempel skader som er forårsaket av uvær, innbrudd eller hærverk.
Oppdager seksjonseieren skade i bruksenheten som Sameiet er ansvarlig for å utbedre, plikter seksjonseieren straks å sende skriftlig varsel til styret.
Etter et eierskifte har den nye seksjonseieren plikt til å utføre vedlikehold, inkludert reparasjoner og utskiftning i henhold til denne bestemmelse. Denne plikten gjelder også for eventuelt manglende vedlikehold av tidligere seksjonseier.
En seksjonseier som ikke oppfyller vedlikeholdsplikten, skal erstatte tap dette påfører andre seksjonseiere, jf. eierseksjonsloven § 34.
Innvendig vedlikehold av bruksenheten (hoveddel og tilleggsdeler) påhviler fullt ut for egen regning den enkelte seksjonseier. Bruksenheten skal til enhver tid holdes forsvarlig vedlike slik at det ikke oppstår skade eller ulempe for de andre seksjonseierne.
§6 SAMEIETS DRIFTS- OG VEDLIKEHOLDSANSVAR
Sameiet skal holde utvendige og innvendige fellesarealer, inkludert bygningen og felles installasjoner, forsvarlig ved like. Vedlikeholdet skal utføres slik at skader på fellesarealene og de enkelte bruksenhetene forebygges, og slik at seksjonseierne slipper ulemper. Vedlikeholdsplikten omfatter alt som ikke faller inn under den enkelte seksjonseiers vedlikeholdsplikt, jf. punkt 5. Vedlikeholdsplikten omfatter også reparasjon og utskiftning når det er nødvendig, og utbedring av tilfeldige skader.
Vedlikeholdsplikten omfatter også felles installasjoner som går gjennom bruksenheter, slik som rør, ledninger, kanaler og felles varmeanlegg inklusive radiatorer. Sameiet har rett til å føre nye slike installasjoner gjennom bruksenhetene hvis det ikke skaper vesentlig ulempe for den aktuelle seksjonseieren. Sameiets vedlikeholdsplikt omfatter også utvendig vedlikehold av vinduer.
Sameiets vedlikeholdsplikt omfatter også slikt som utskifting av vinduer, herunder nødvendig utskifting av isolerglass, og ytterdører til boligen eller reparasjon eller utskifting av tak, bjelkelag, bærende veggkonstruksjoner, sluk, samt rør eller ledninger som er bygd inn i bærende konstruksjoner med unntak av varmekabler.
Seksjonseieren skal gi Sameiet adgang til bruksenheten for å vedlikeholde, installere og kontrollere installasjoner som nevnt i andre ledd. Kontroll og arbeid i bruksenhetene skal varsles i rimelig tid og gjennomføres slik at det ikke skaper unødvendig ulempe for seksjonseieren eller andre brukere.
Et sameie som ikke oppfyller sin vedlikeholdsplikt, skal erstatte tap dette påfører seksjonseierne gjennom skader på bruksenhetene, jf. eierseksjonsloven § 35.
§ 7 REGISTRERING AV SEKSJONSEIERE
Eierskifte og utleie må meldes til forretningsfører for registrering. Seksjonseier er pliktig til å oppgi nødvendig kontaktinformasjon i portalen USBL Bonabo, min side. Alle utleieforhold, også korttidsleie og utleie gjennom ulike plattformer som AirBnB og andre 3. parter må registreres i Bonabo med periode fra og til, samt med komplett kontaktinformasjon på leietager.
Ved utleie forplikter seksjonseier seg til at leietager skriftlig samtykker i å følge sameiets vedtekter, husordensregler og vedtak fattet av styret eller årsmøtet.
§ 8 STYRET
Sameiet skal ha et styre som skal bestå av en leder og 3-5 andre styremedlemmer, samt inntil to varamedlemmer (det siste etter årsmøtets beslutning hvert enkelt år). Næringsseksjonene bør ha minimum én representant og boligseksjonene bør ha minst to representanter i styret. Styreleder velges særskilt. Styremedlemmene velges for to år, og eventuelle varamedlemmer for ett år, med mindre årsmøtet bestemmer noe annet. Kun fysiske personer kan være styremedlemmer. Styrerepresentanter fra boligseksjonene skal håndtere ordensrelaterte spørsmål knyttet til boligseksjonene.
Styret skal sørge for vedlikehold og drift av eiendommen, og ellers sørge for forvaltningen av Sameiets anliggender i samsvar med lov, vedtekter og vedtak fattet av årsmøtet.
Avgjørelser som kan fattes av et vanlig flertall i årsmøtet, kan også fattes av styret om ikke annet følger av lov, vedtekter eller årsmøtets vedtak i det enkelte tilfelle.
I felles anliggender forplikter styreleder og ett styremedlem i fellesskap Sameiet utad.
§ 9 OM STYREMØTER
Styreleder skal sørge for at det avholdes styremøter så ofte som det trengs. Ett styremedlem eller forretningsfører kan kreve at styret sammenkalles.
Styret kan treffe vedtak når mer enn halvparten av medlemmene er tilstede. Vedtak treffes med alminnelig flertall. Ved stemmelikhet gjør møtelederens stemme utslaget. De som stemmer for et vedtak, må likevel utgjøre mer enn en tredjedel av styremedlemmene.
Innkalling til årsmøte skal tydelig angi de sakene årsmøtet skal behandle. Styremøtene ledes av styrelederen. Er ikke styreleder tilstede, og det ikke er valgt noen nestleder, skal styret velge en møteleder. Styret skal føre protokoll. Protokollen skal underskrives av de fremmøtte styremedlemmene.
§ 10 ÅRSMØTET
Den øverste myndighet i Sameiet utøves av årsmøtet. Ordinært årsmøte holdes hvert år innen utgangen av juni måned. Ekstraordinært årsmøte skal holdes når styret finner det nødvendig, eller når seksjonseiere som til sammen har minst en tiendedel av stemmene krever det. Det skal alltid oppgis hvilke saker som ønskes behandlet.
Styret skal på forhånd varsle seksjonseierne om dato for årsmøtet og om siste frist for innlevering av saker som ønskes behandlet.
Skal et forslag, som etter lov om eierseksjoner eller vedtektene må vedtas med minst to tredjedels flertall, kunne behandles, må hovedinnholdet være angitt i innkallingen.
§ 11 SAKER SOM BEHANDLES PÅ ORDINÆRT ÅRSMØTE
På det ordinære årsmøtet skal disse sakene behandles:
Konstituering
Styrets årsberetning
Styrets regnskapsoversikt for foregående kalenderår til eventuell godkjenning
Eventuelt budsjett for inneværende år
Valg av styremedlemmer
Valg av revisor
Andre saker som er nevnt i innkallingen
Saker utover ovennevnte behandles ikke.
§ 12 MØTELEDELSE OG INNKALLING
Innkalling til årsmøtet skal skje skriftlig eller elektronisk (e-post) til seksjonseierne med varsel på minst åtte dager, høyst tyve dager. Ekstraordinært årsmøte kan, om det er nødvendig, innkalles med kortere frist som likevel skal være minst tre dager.
Blir det ikke innkalt til årsmøte som skal holdes etter loven, vedtekter eller vedtak fattet på årsmøte, kan en seksjonseier, et styremedlem eller forretningsfører kreve at tingretten snarest, og for seksjonseiernes felles kostnad, innkaller til årsmøte.
Årsmøte skal ledes av styrelederen med mindre årsmøtet velger en annen møteleder som ikke behøver å være seksjonseier. Med de unntak som følger av lov eller vedtektene avgjøres alle saker med alminnelig (simpelt) flertall av de av gitte stemmer. Ved stemmelikhet avgjøres saken ved loddtrekning.
Det kreves minst to tredjedeler flertall av de avgitte stemmene i årsmøtet for vedtak om:
endring av vedtektene
ombygging, påbygging eller andre endringer av bebyggelsen eller tomten som etter forholdene i Sameiet går utover vanlig forvaltning eller vedlikehold
omgjøring av fellesarealer til nye bruksenheter eller utvidelse av eksisterende bruksenheter
salg, kjøp, bortleie eller leie av fast eiendom, herunder seksjon i Sameiet som tilhører eller skal tilhøre seksjonseierne i fellesskap
andre rettslige disposisjoner over fast eiendom som går utover vanlig forvaltning
samtykke til at formålet for én eller flere bruksenheter endres fra boligformål eller omvendt
samtykke til reseksjonering som nevnt i esl. § 20 annet ledd annet punktum
endring av grensen for korttidsutleie, jf. § 2
Flertallskrav for særlige bomiljøtiltak:
Tiltak som har sammenheng med seksjonseiernes bo- eller bruksinteresser, og som går ut over vanlig forvaltning, og som fører med seg økonomisk ansvar eller utlegg for seksjonseierne i fellesskap på mindre enn fem prosent av de årlige felleskostnadene, besluttes med vanlig flertall av de avgitte stemmene på årsmøtet. Hvis tiltaket fører med seg økonomisk ansvar eller utlegg for seksjonseierne i fellesskap på mer enn fem prosent av de årlige felleskostnadene, kreves det et flertall på minst to tredjedeler av de avgitte stemmene på årsmøtet.
Hvis tiltak som nevnt over fører med seg et samlet økonomisk ansvar eller utlegg for enkelte seksjonseiere på mer enn halvparten av folketrygdens grunnbeløp på det tidspunktet tiltaket besluttes, kan tiltaket bare gjennomføres hvis disse seksjonseierne uttrykkelig sier seg enige.
Følgende beslutninger krever tilslutning fra de seksjonseiere det gjelder:
at eierne av bestemte seksjoner skal ha plikt til å holde deler av fellesarealet ved like ut over det som fremgår av disse vedtekter,
innføring av vedtektsbestemmelser som begrenser den rettslige rådigheten over seksjonen (hoveddel og tilleggsareal),
innføring av vedtektsbestemmelser om en annen fordeling av fellesutgifter enn den som er bestemt i § 4,
endring av reseksjoneringsbestemmelsen i § 2,
endring av enerettsbestemmelsene i § 2 og § 3,
Følgende beslutninger krever tilslutning fra samtlige seksjonseiere:
vedtak om salg eller bortfeste av hele eller vesentlige deler av eiendommen,
tiltak som innebærer vesentlige endringer av Sameiets karakter,
oppløsning av Sameiet,
tiltak som går ut over seksjonseiernes bo- eller bruksinteresser, uavhengig av størrelsen på kostnaden som tiltaket medfører, og uavhengig av hvor stort økonomisk ansvar eller utlegg tiltaket medfører for de enkelte seksjonseierne
vedtak om endring av pliktig medlemskap i velforening etter § 21
vedtak om endring av bytteordning for parkeringsplasser etter § 3
§ 13 OM ÅRSMØTET
På årsmøtet har seksjonseierne stemmerett med én stemme for hver boligseksjon de eier.
For næringsseksjonene gjelder følgende regel:
Seksjon 1 har 3 stemmer
Seksjon 114 har 4 stemmer
Seksjon 2 har 1 stemme
Seksjon 115 har 1 stemme
Seksjon 42 har 1 stemme
Seksjon 116 har 1 stemme
Seksjon 43 har 1 stemme
Seksjon 117 har 1 stemme
Seksjon 44 har 1 stemme
Seksjon 166 har 1 stemme
Seksjon 45 har 1 stemme
Seksjon 173 har 1 stemme
Seksjon 68 har 2 stemmer
Seksjon 192 har 3 stemmer
Seksjon 69 har 1 stemme
Seksjon 211 har 3 stemmer
Seksjon 70 har 1 stemme
Seksjon 230 har 1 stemme
Seksjon 71 har 1 stemme
Næringsseksjonenes antall stemmer er basert på arealet til den enkelte seksjon.
Seksjonseieren har rett til å møte ved fullmektig. Fullmektigen skal legge frem skriftlig og datert fullmakt. Fullmakten anses å gjelde førstkommende årsmøte, med mindre annet fremgår. Fullmakten kan når som helst kalles tilbake.
Seksjonseieren har rett til å ta med rådgiver. Rådgiveren har bare rett til å uttale seg dersom årsmøtet gir tillatelse.
Styreleder og forretningsfører plikter å være til stede på årsmøtet, med mindre det er åpenbart unødvendig eller det foreligger gyldig forfall. Styremedlemmer, revisor, leier av boligseksjon og ett ekstra husstandsmedlem fra hver boligseksjon har rett til å være tilstede på årsmøtet til å uttale seg.
Det skal under møtelederens ansvar føres protokoll over de saker som behandles, og alle vedtak som treffes av årsmøtet. Møtelederen og minst én seksjonseier som utpekes av årsmøtet blant dem som er til stede, skal underskrive protokollen. Protokollen skal til enhver tid holdes tilgjengelig for seksjonseierne.
§ 14 FORRETNINGSFØRER - REVISJON - REGNSKAP
Sameiet skal ha forretningsfører. Styret ansetter forretningsfører og andre funksjonærer i samsvar med lov om eierseksjoner § 61.
Styret skal sørge for ordentlig og tilstrekkelig regnskapsførsel.
Sameiet skal ha statsautorisert eller registrert revisor, som velges av årsmøtet og tjenestegjør inntil ny revisor velges.
§ 15 MINDRETALLSVERN
Årsmøtet, styret, forretningsfører eller andre som representerer Sameiet kan ikke treffe beslutninger eller handle på en måte som er egnet til å gi noen seksjonseiere eller utenforstående en urimelig fordel på andre seksjonseieres bekostning.
§ 16 MISLIGHOLD
Hvis en seksjonseier til tross for skriftlig advarsel vesentlig misligholder sine plikter kan styret pålegge vedkommende å selge seksjonen, jf. eierseksjonsloven § 38. Advarselen skal opplyse om at vedvarende vesentlig mislighold gir styret rett til å kreve seksjonen solgt. Pålegget om salg skal gis skriftlig og opplyse om at seksjonen kan kreves solgt ved tvangssalg hvis pålegget ikke er etterkommet innen en frist som ikke skal settes kortere enn seks måneder fra pålegget er mottatt.
§ 17 FRAVIKELSE
Medfører seksjonseierens/brukerens oppførsel fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen eller er seksjonseierens/brukerens oppførsel til alvorlig plage eller sjenanse for eiendommens øvrige brukere, kan Sameiets styre kreve fravikelse av seksjonen etter tvangfullbyrdelsesloven kapittel 13, jf. lov om eierseksjoner § 39.
§ 18 BYGNINGSMESSIGE ARBEIDER
Utskifting av vinduer og dører (gjelder ikke innvendig i seksjonen), oppsetting av markiser og annen utvendig solavskjerming, parabolantenner, endring av fasadekledning, endring av utvendige farger etc., kan bare skje etter en samlet plan for den enkelte bygning og etter forutgående godkjenning av styret. Tiltak som påvirker bygningens bærende konstruksjon og tekniske føringer skal ikke forekomme.
Eierne av næringsseksjonene har anledning til å skilte virksomheten i normalt omfang og slik det måtte tillates av bygningsmyndighetene for å profilere bygget. Skilting skal kun skje på fasade utenfor seksjonen i lik stil som øvrig skilting. Skilting på andre deler av næringsdelens eller boligdelens fasade, krever samtykke fra berørte seksjonseiere og styret.
Tilbygg/påbygg og andre arbeider som skal meldes til bygningsmyndighetene, må godkjennes av styret før byggemelding kan sendes. Hvis det søkes om endringer av vesentlig betydning for de øvrige seksjonseierne, skal styret forelegge spørsmålet for årsmøtet til avgjørelse.
§ 19 HABILITETSREGLER FOR ÅRSMØTET, STYRET OG FORRETNINGSFØRER
Ingen kan delta i en avstemming om
a) Et søksmål mot seg selv eller ens nærstående
b) Ens eget eller ens nærstående ansvar overfor Sameiet
c) Et søksmål mot andre eller andres ansvar overfor Sameiet dersom egen interesse i saken er vesentlig og kan stride mot Sameiets interesser
d) Pålegg eller krav etter esl. §§ 38 og 39 som er rettet mot en selv eller ens nærstående.
Disse regler gjelder også for den som opptrer ved eller som fullmektig.
Styremedlem eller forretningsfører kan ikke delta i behandlingen eller avgjørelsen av noe spørsmål som vedkommende selv eller dennes nærstående har en fremtredende personlig eller økonomisk særinteresse i.
§ 20 FORHOLDET TIL LOV OM EIERSEKSJONER
For så vidt ikke annet følger av disse vedtekter, eller hvis vedtektene strider mot ufravikelige bestemmelser i eierseksjonsloven, gjelder reglene i lov om eierseksjoner av 16. juni 2017 nr. 65, eventuelt senere lovgivning som måtte erstatte denne lov.
§ 21 VELFORENING OG BEBOER- OG NÆRINGSUTVALG
Det kan bli etablert et vel, bestående av eiendommer/seksjonseiere som er eller blir etablert i Bispevika/Bjørvika. Seksjonseierne i Vannkunsten Eierseksjonssameie har plikt og rett til å være medlem av velet. Velforeningen har til oppgave å ivareta medlemmenes felles interesser.
Velforeningens medlemmer er pliktig å godta vedtekter som utarbeides for velforeningen.
Den enkelte eiendom/sameie er som medlem av velet pliktig å betale årskontingent og en forholdsmessig andel av drifts – og vedlikeholdsutgiftene, fastsatt av styret i velforeningen. Inntil velforeningen er etablert, fordeles drifts- og vedlikeholdsutgifter som i fremtiden kan forvaltes av velforeningen mellom seksjonseierne etter prinsippene i § 4-1 over.
Vedtektsbestemmelsen i denne paragraf kan ikke endres.
Bylaws
Pursuant to the Norwegian Condominium Act (Act of 16 June 2017 No. 65).
These Bylaws were adopted upon the establishment of the Condominium Association and were last amended at the Annual General Meeting held on 8 May 2025.
The below translation is AI-assisted. In case of discrepancies, the Norwegian version is the official and binding version.
§ 1 NAME AND PURPOSE
The name of the Condominium Association is Vannkunsten Condominium Association ("the Association").
The Association consists of 215 residential units and 19 commercial units.
The purpose of the Association is to safeguard the common interests of the unit owners and to administer the property registered as Cadastral No. 234, Property No. 123, Oslo Municipality, including all common facilities and shared installations.
§ 2 ORGANISATION OF THE CONDOMINIUM ASSOCIATION AND RIGHTS OF USE
2.1 General
A condominium unit may not be separated from the ownership interest in the Condominium Association. Each unit owner holds a co-ownership interest in the property together with the exclusive right to use the unit or units to which the owner holds registered title. Each unit consists of a main section (residential apartment or commercial premises) and, where applicable, one or more ancillary areas. The units (main sections and any ancillary areas) are defined in the sectioning application together with the accompanying drawings. Areas that do not form part of an individual unit constitute common areas. Each unit owner is required to comply with the provisions set out in the sectioning application, the Norwegian Condominium Act, registered obligations, these Bylaws, the House Rules adopted by the Annual General Meeting, and resolutions adopted by the Annual General Meeting and the Board.
The units and common areas may only be used for their intended purpose and must not be used in a manner that causes unnecessary or unreasonable inconvenience to the owners or occupants of the other units. Residential units may only be used for residential purposes. Commercial units may establish outdoor seating on adjacent municipal or state-owned land, subject to an agreement with the owner of the relevant land.
The unit owner shall provide access to the unit for the inspection and maintenance of the Association’s installations where necessary. Such inspections and maintenance shall, as far as reasonably possible, be carried out with minimal inconvenience to the affected unit owner.
The other unit owners may not refuse a re-sectioning of the commercial units involving the subdivision or consolidation of units into a greater or smaller number of sections than originally established in the sectioning application. In the event of re-sectioning, the rights and obligations assigned to those sections under these Bylaws shall be divided among or transferred to the new commercial unit(s). The total ownership fraction and voting rights of the new unit(s) shall correspond to those of the original unit(s) before subdivision or consolidation. The remaining unit owners are obliged to cooperate in such re-sectioning and any necessary amendments to these Bylaws.
Short-term letting of an entire residential unit for more than 60 days per calendar year is not permitted, cf. Section 24, final paragraph, of the Norwegian Condominium Act. Short-term letting means rental for a continuous period of up to 30 days. It is not permitted to lease a residential unit to a third party operating short-term rentals as part of a commercial business.
At the time of the sectioning, the Municipality of Oslo applies the Norwegian Condominium Act in such a way that building elements projecting beyond the property boundary are not included in the sectioning. For the Association’s buildings, this means that certain balconies and other projecting building elements are shown on the sectioning drawings as being located on neighbouring properties. This has no practical significance for the Association or its unit owners. The projecting parts of the buildings shall nevertheless be regarded as forming part of the Association and shall, for all internal purposes, be treated as though they were located within the existing property boundary. Accordingly, the provisions of the Norwegian Condominium Act and these Bylaws apply equally to these projecting building elements. Projecting balconies and other projecting parts of a building shall therefore be regarded as sectioned as part of the main section of the relevant unit. Other projecting building elements shall, where applicable, be regarded as part of the common areas. Where relevant, these projecting building elements are included in the calculation of the ownership fractions.
2.2 Common Areas
The common areas (including technical installations and similar facilities) must not be used in a manner that unnecessarily or unreasonably restricts the use of the common areas by other unit owners (or other holders of usage rights).
The residential units have a perpetual and exclusive right to use the common areas marked in pink on the floor plans included as Appendix 1 to these Bylaws. The commercial units have a perpetual and exclusive right to use the common areas marked in yellow in Appendix 1 to these Bylaws.
Kayak racks shall be permanently installed on the exterior façade of the Association’s buildings. The kayak racks are for the exclusive use of the residential units. Allocation of spaces on the kayak racks shall be determined by the Board.
A portion of the Association’s common area located along the waterfront shall be developed as a public pedestrian area/harbour promenade and subsequently transferred to the Municipality of Oslo free of charge. The area is illustrated in the drawing included as Appendix 2 to these Bylaws. Appendix 2 is a preliminary sketch, and the area may be adjusted in connection with the final subdivision and transfer of the land to the Municipality. The Board and all unit owners are required to cooperate in the transfer, conveyance and subdivision/transfer of the area to the Municipality of Oslo. The formal transfer will take place only when the Municipality of Oslo is ready to assume ownership of the area as part of the completed harbour promenade. The timing of this transfer had not been determined at the time of the original sectioning.
Parts of the area are intended to be used for outdoor dining by the commercial units, subject to a separate agreement with the Municipality of Oslo. Until the area has been finally transferred to the Municipality, the commercial units shall have the exclusive right to use it. If the area transferred to the Municipality is smaller than originally anticipated, any adjoining area used or intended for outdoor dining adjacent to the commercial units' outdoor ancillary areas shall remain for the exclusive use of the commercial units. Such areas may also be incorporated into the commercial units' outdoor ancillary areas through re-sectioning. The Board and the remaining unit owners are required to consent to and cooperate in such re-sectioning. This provision of the Bylaws may not be amended or removed without the consent of both the commercial unit owners and the Municipality of Oslo.
The public has the right of passage through Areas G3–G6 on the Association’s property. The public also has the right of access to and stay within Area T1 on the Association’s property. These public rights are secured by a declaration registered on 7 October 2015 (Document No. 924824).
Planning Area E0h, the inner water basin located on the Association’s property, is designated as a public area. The public’s rights may be secured by a registered declaration on the Association’s property or by subdivision and transfer of the area to the public authorities. The Association is required to cooperate in any registration of rights or transfer of the area to the Municipality. This provision of the Bylaws may not be amended or removed without the consent of the Municipality of Oslo.
It may become necessary to register agreements establishing shared rights and obligations relating to the use and maintenance of common areas, shared green spaces, roads, utility lines and other shared facilities across the Association’s property for the benefit of other condominium associations and properties located in Bispevika/Bjørvika, together with corresponding rights and obligations benefiting this Association over neighbouring condominium associations and properties in Bispevika/Bjørvika.
Utility lines, pipes and other necessary installations may be routed through an individual unit provided this does not cause significant inconvenience to the unit owner.
§ 3 ORGANISATION AND RIGHTS RELATING TO PARKING AND THE BASEMENT
The parking spaces located in the Association’s basement are ancillary areas assigned to certain units within the Association and therefore form part of the respective unit owner's unit.
The operating and maintenance costs associated with the parking spaces do not form part of the Association’s common expenses, cf. § 4 and Section 29 of the Norwegian Condominium Act, and shall be borne by the unit owners who at any given time own the ancillary areas comprising the parking spaces.
Parking spaces in the Association’s basement may be freely transferred from the owner of the parking space to another unit owner within the Association and thereby assigned to a different unit. Transfer of parking spaces to persons who are not unit owners in the Association is not permitted. Any transfer of a parking space requires re-sectioning, cf. Section 20 of the Norwegian Condominium Act. The application for re-sectioning shall be submitted by the transferor. The transferee shall provide the necessary cooperation. All costs associated with the re-sectioning shall be borne by the transferor and/or the transferee as agreed between them. Any transfer of a parking space shall be reported to the property manager. The property manager shall maintain a register of the current owners of parking spaces in the Association’s basement.
An owner of a parking space in the Association’s basement who has a disability may require the Board to instruct the owner of a parking space who does not require an accessible parking space to exchange parking spaces. This right of exchange applies only if the owner with a disability already has a parking space within the Association. The right to use an accessible parking space remains valid for as long as a documented need exists. This provision of the Bylaws may only be amended if all unit owners expressly agree. The Municipality has a veto right regarding any amendment to this provision.
The Association owns the vehicle access tunnel located between Cadastral No. 234, Property No. 123 (Area B6a) and Cadastral No. 207, Property No. 459 (Area B2), and is responsible for its repair and maintenance. The tunnel is situated on land owned by the Municipality of Oslo, and it may become necessary to register legal rights relating to this arrangement.
The Association has a perpetual right of vehicular access through the parking garage located in the Dronninglunden Condominium Association on Cadastral No. 207, Property No. 459 (Area B2), as well as through the underground vehicle access tunnel between Area B2 and Cadastral No. 207, Property No. 460 (Area B3), pursuant to the declaration registered on 28 August 2019 (Document No. 999562). An agreement has also been entered into with the Dronninglunden Condominium Association regarding the Association’s contribution to the costs associated with access rights to the basement and vehicle tunnel. Under this agreement, the Association is required to pay a proportionate share of the operating and maintenance costs for the vehicle access areas beneath Area B2, as well as a proportionate share of the operating and maintenance costs for the vehicle access tunnel.
The basement area located beneath Cadastral No. 207, Property No. 460 and Cadastral No. 234, Property Nos. 91, 147, 148 and 149 (Areas B3 and B7) in Bispevika Nord is situated outside the Association’s property and is organised as a separate property unit (the Basement Condominium) with Cadastral No. 207, Property No. 483 in the Municipality of Oslo. This property is jointly owned under Norwegian co-ownership law by the Eufemias Hage Condominium Association (207/460), the Eufemias Plass Vest Condominium Association (234/149), the Eufemias Plass Syd Condominium Association (234/148), the Dronning Eufemias gate 67–75 Condominium Association (234/147), Eufemia FBK AS, Eufemias Hage FBK AS, and the owners of parking spaces within the Basement Condominium.
Vannkunsten Condominium Association has the right to use the access ramp to the Basement Condominium and to use pedestrian and vehicular access routes across the Basement Condominium to reach its own property. This right was registered on 19 April 2018 (Document No. 669057). A separate agreement shall be entered into with the Basement Condominium requiring the Association to pay a proportionate share of the annual operating and maintenance costs for the access ramp and vehicle access area leading to the vehicle tunnel towards Cadastral No. 207, Property No. 459 (Area B2), as determined annually by the Board of the Basement Condominium. The agreement shall be capable of registration, and the unit owners are obliged to provide the necessary cooperation for such registration. The costs associated with this agreement shall be regarded as part of the Association’s common expenses and allocated according to the ownership fractions.
§ 4 COMMON COSTS
4.1 Allocation of Common Costs
Common Costs include all costs relating to the operation and maintenance of the Property that do not apply to an individual Unit or other areas over which a Unit Owner has exclusive rights of use. All structural elements of the building, façades, roofs, and similar components are the collective responsibility of the Condominium.
The Common Costs shall be allocated among the Sections as set out in this section of the Articles of Association. The list of Common Costs is not exhaustive, and any additional Common Costs shall be allocated according to the same principles. Costs attributable to a specific type of Section (Residential or Commercial) shall be charged to that category, while other costs shall be distributed between both categories according to the allocation principles set out below. Where a cost benefits only, or primarily, one or more Residential or Commercial Sections, only the owner(s) of those Sections shall bear the cost.
Where appropriate, the Commercial Sections and the Residential Sections shall enter into separate operating agreements.
For the purposes of these Articles:
"Commercial Sections" means the Commercial Sections together with the installations and common areas naturally associated with them ("Commercial Area").
"Residential Sections" means the Residential Sections together with the installations and common areas naturally associated with them ("Residential Area").
(1) Costs payable by the owners of the Commercial Sections
The owners of the Commercial Sections shall bear the following costs:
Maintenance and operation of technical installations serving exclusively or primarily the Commercial Area.
Snow removal, snow-melting systems, gritting, and maintenance of green areas adjacent to the commercial premises.
Waste management for the Commercial Area (unless each Section has established its own waste management system).
Operation and maintenance of emergency lighting, exit lighting, and fire alarm systems serving exclusively or primarily the Commercial Area.
Maintenance and replacement of windows in the Commercial Area, and operation of entrance areas and stairwells serving exclusively or primarily the Commercial Area.
Caretaker services relating exclusively or primarily to the Commercial Area.
Municipal charges relating to the Commercial Area.
All other operating and maintenance costs relating to common areas and installations serving exclusively or primarily the Commercial Area.
Costs relating to district cooling serving only the Commercial Area.
Maintenance of common areas over which the Commercial Sections have exclusive rights of use, cf. Section 2.2 and Appendix 1.
Any increase in the building insurance premium resulting from business activities in a Commercial Section that generate a higher insurance premium than residential use or other commercial activities shall be borne by the relevant Commercial Section.
Where a cost cannot be attributed to one specific Commercial Section but relates to all or several Commercial Sections, the cost shall be allocated proportionately according to the ownership fractions of those Commercial Sections.
(2) Costs payable by the owners of the Residential Sections
The owners of the Residential Sections shall jointly bear the following costs:
Maintenance and operation of technical installations serving exclusively or primarily the Residential Area.
Maintenance of lifts and electrical installations serving exclusively or primarily the Residential Area.
Snow removal, snow-melting systems, gritting, and maintenance of green areas in the courtyard.
External maintenance of windows (including insulated glazing), entrance doors and balconies serving the Residential Area, including shared window cleaning and snow removal when required.
Waste management for the Residential Sections.
Operation and maintenance of emergency lighting, exit lighting, and fire alarm systems in the Residential Area.
Caretaker services relating exclusively or primarily to the Residential Area.
Operation and maintenance of storage areas serving the Residential Area.
All other operating and maintenance costs relating to common areas and installations serving exclusively or primarily the Residential Area.
Electricity used in the Residential Area's common areas.
Operation and maintenance of intercom systems, locks, and access control systems serving the Residential Area.
Municipal charges relating to the Residential Area.
Maintenance and operation of entrance areas, stairwells, and internal courtyards serving exclusively or primarily the Residential Area.
Maintenance of common areas over which the Residential Sections have exclusive rights of use, cf. Section 2.2 and Appendix 1.
These costs shall be allocated among the owners of the Residential Sections in proportion to their ownership fractions.
(3) Costs shared by all Section Owners
The following costs shall be shared among all Section Owners:
Building insurance.
Board remuneration.
Daily operation and cleaning of street areas.
Electricity for common areas not attributable to either the Residential or Commercial Sections.
Operation and maintenance of the main electrical switchboard, central sprinkler system, groundwater pumps, common water and drainage systems, the vehicle tunnel, access ramp, and roadways within the Basement Owners' Association (Kjellersameiet), cf. Section 3, as well as other shared installations.
External maintenance of the Property not specifically allocated under items (1) and (2), including all roofs, façades, structural elements, technical installations, and equipment. The external façades, outdoor common areas, and entrance areas shall be maintained to a high standard, and external maintenance shall preserve this standard.
Property management, auditing, and other administrative expenses of the Condominium.
Operation of shared outdoor common areas.
Any other costs that cannot be attributed specifically to either the Residential Area or the Commercial Area.
These costs shall be allocated according to each Section's ownership fraction.
(4) Costs allocated according to actual consumption or use
Each Section is equipped with individual meters. The following costs may therefore be charged based on actual consumption:
Heated water consumption.
District cooling consumption.
(5) Advance payment of Common Costs
Each Section Owner shall pay monthly advance instalments of the Common Costs in an amount determined by the Board.
For Residential Sections, the advance payment may also include contributions towards future maintenance, capital improvements, or other common measures relating to the Property, provided such contributions have been approved by the General Meeting.
Owners of Commercial Sections shall pay their share of future maintenance, capital improvements, or other common measures directly when such costs arise.
4.2 Statutory Lien for a Section Owner's Obligations
The other Section Owners shall have a statutory lien over a Section to secure claims against the Section Owner arising from the condominium relationship. The secured claim may not exceed an amount corresponding, for each Unit, to twice the National Insurance Basic Amount (G) applicable at the time enforcement proceedings are initiated.
For Commercial Sections, an additional ordinary mortgage shall be established on each Commercial Section in the amount of NOK 75,000 per 100 m² of gross internal floor area (GIA) exceeding the first 100 m², as security for the Condominium's claims against the relevant Section Owner arising from the condominium relationship.
4.3 Liability
Each Section Owner shall be liable for the Condominium's common obligations in proportion to their ownership fraction.
§ 5 OPERATIONAL AND MAINTENANCE RESPONSIBILITIES OF SECTION OWNERS
Each Section Owner shall maintain their Unit in such a way as to prevent damage to the common areas and other Units, and to avoid causing inconvenience to the other Section Owners. The maintenance obligation also applies to any appurtenant areas assigned to the Unit.
The Section Owner's maintenance responsibilities include, but are not limited to:
a) Fixtures and fittings.
b) Equipment such as toilets, water heaters, bathtubs and sinks.
c) Appliances, including fire extinguishers.
d) Cabinets, worktops, and internal doors including frames.
e) Skirting boards, partition walls and wallpaper.
f) Floor coverings, underfloor heating systems, waterproof membranes and floor drains.
g) Wall, floor and ceiling panels.
h) Pipes, wiring and electrical distribution boards from and including the first main fuse or incoming circuit breaker.
i) Windows and external entrance doors.
The Section Owner shall maintain all wet rooms to prevent water leakage.
The maintenance obligation also includes necessary repairs and replacement of the items listed above, except for replacement of floor drains, windows and external entrance doors. However, the Section Owner remains responsible for replacing broken window glass within their own Unit.
If external sun shading systems are installed, maintenance of such systems shall be regarded as the internal maintenance responsibility of the relevant Section Owner.
The Section Owner shall keep floor drains clean and ensure that waste pipes remain clear up to the common drainage system. This also applies to drains located on balconies or similar areas belonging to the Unit.
The Section Owner shall keep the Unit free from insects and pests.
The maintenance obligation does not include repair or replacement of roofs, floor structures, load-bearing walls, or pipes and wiring incorporated within load-bearing structures.
The maintenance obligation also includes repairing accidental damage, such as damage caused by storms, burglary or vandalism.
If a Section Owner discovers damage within the Unit that falls under the Condominium's maintenance responsibility, the Section Owner shall immediately notify the Board in writing.
Following a transfer of ownership, the new Section Owner shall be responsible for carrying out all maintenance, including repairs and replacements required under this provision. This obligation also applies to any maintenance neglected by a previous Section Owner.
A Section Owner who fails to fulfil their maintenance obligations shall compensate any losses thereby suffered by other Section Owners, cf. Section 34 of the Norwegian Condominium Act.
The entire cost of internal maintenance of the Unit (including both the principal part and any appurtenant areas) shall be borne by the individual Section Owner. The Unit shall at all times be maintained in a proper condition to prevent damage or inconvenience to other Section Owners.
§ 6 THE CONDOMINIUM'S OPERATIONAL AND MAINTENANCE RESPONSIBILITIES
The Condominium shall maintain all external and internal common areas, including the building and all shared installations, in a proper state of repair. Maintenance shall be carried out in such a manner as to prevent damage to the common areas and individual Units and to avoid causing inconvenience to the Section Owners. The Condominium's maintenance obligation includes all matters not falling within the maintenance responsibilities of the individual Section Owner, cf. Section 5. This obligation also includes repairs, replacements where necessary, and the remediation of accidental damage.
The maintenance obligation also includes shared installations running through individual Units, such as pipes, wiring, ducts and shared heating systems, including radiators. The Condominium is entitled to install new shared installations through individual Units, provided this does not cause significant inconvenience to the relevant Section Owner. The Condominium's maintenance obligation also includes the external maintenance of windows.
The Condominium's maintenance obligation further includes the replacement of windows, including insulated glazing where necessary, replacement of external entrance doors, and the repair or replacement of roofs, floor structures, load-bearing walls, floor drains, and pipes or wiring incorporated within load-bearing structures, with the exception of underfloor heating cables.
The Section Owner shall provide the Condominium with access to the Unit for the purpose of maintaining, installing and inspecting the installations referred to above. Inspections and work within the Unit shall be notified within a reasonable period and carried out in a manner that avoids unnecessary inconvenience to the Section Owner or other occupants.
A Condominium that fails to fulfil its maintenance obligations shall compensate Section Owners for any losses resulting from damage to their Units, cf. Section 35 of the Norwegian Condominium Act.
§ 7 REGISTRATION OF SECTION OWNERS
Any transfer of ownership or lease of a Unit shall be reported to the Property Manager for registration.
Each Section Owner is required to provide and maintain up-to-date contact information through the USBL Bonabo portal ("My Page").
All lease agreements, including short-term rentals and rentals through platforms such as Airbnb or other third-party providers, must be registered in Bonabo, including the rental period and the tenant's complete contact details.
When leasing a Unit, the Section Owner shall ensure that the tenant provides written confirmation that they will comply with the Condominium's Articles of Association, House Rules, and all resolutions adopted by the Board or the General Meeting.
§ 8 THE BOARD
The Condominium shall have a Board consisting of one Chair and three to five additional Board Members, together with up to two Deputy Members (the latter subject to the annual decision of the General Meeting).
The Commercial Sections should have at least one representative on the Board, and the Residential Sections should have at least two representatives.
The Chair of the Board shall be elected separately. Board Members are elected for a term of two years, while Deputy Members are elected for one year unless otherwise decided by the General Meeting.
Only natural persons may serve as Board Members.
Board representatives elected from the Residential Sections shall be responsible for handling matters relating to house rules and residential order.
The Board shall be responsible for the operation and maintenance of the Property and for managing the affairs of the Condominium in accordance with applicable law, these Articles of Association, and resolutions adopted by the General Meeting.
Decisions that may be adopted by a simple majority at the General Meeting may also be adopted by the Board unless otherwise provided by law, these Articles of Association, or a specific resolution of the General Meeting.
In matters concerning the Condominium externally, the Chair of the Board and one additional Board Member shall jointly represent and bind the Condominium.
§ 9 BOARD MEETINGS
The Chair of the Board shall ensure that Board meetings are held whenever necessary.
Any Board Member or the Property Manager may request that a Board meeting be convened.
The Board may adopt resolutions when more than half of its members are present.
Resolutions shall be adopted by a simple majority of votes. In the event of a tied vote, the Chair of the meeting shall have the casting vote. However, those voting in favour of a resolution must constitute more than one-third of the total number of Board Members.
The notice convening the General Meeting shall clearly specify the matters to be considered.
Board meetings shall be chaired by the Chair of the Board. If the Chair is absent and no Deputy Chair has been appointed, the Board shall elect a Chair for the meeting.
Minutes shall be kept of all Board meetings and shall be signed by the Board Members present.
§ 10 THE GENERAL MEETING
The General Meeting is the Condominium's highest governing authority.
The Annual General Meeting shall be held each year no later than the end of June.
An Extraordinary General Meeting shall be held whenever the Board considers it necessary or when requested by Section Owners representing at least one-tenth of the voting rights. The request must specify the matters to be considered.
The Board shall notify the Section Owners in advance of the date of the General Meeting and the deadline for submitting matters for consideration.
Where a proposal requires approval by at least a two-thirds majority under the Norwegian Condominium Act or these Articles of Association, the main content of the proposal must be included in the notice convening the General Meeting.
§ 11 MATTERS TO BE CONSIDERED AT THE ANNUAL GENERAL MEETING
The following matters shall be considered at the Annual General Meeting:
Opening and constitution of the meeting.
The Board's Annual Report.
Presentation and, where applicable, approval of the Board's financial statements for the previous calendar year.
Approval of the budget for the current financial year, where applicable.
Election of Board Members.
Election of the Auditor.
Any other matters specified in the notice of meeting.
No matters other than those listed above or included in the notice of meeting may be considered.
§ 12 NOTICE AND CONDUCT OF THE GENERAL MEETING
Notice of the General Meeting shall be given to the Section Owners in writing or electronically (by email) no less than eight (8) days and no more than twenty (20) days before the meeting.
Where necessary, an Extraordinary General Meeting may be convened on shorter notice, provided that at least three (3) days' notice is given.
If a General Meeting required by law, these Articles of Association, or a resolution of the General Meeting is not convened, any Section Owner, Board Member or the Property Manager may request that the District Court promptly convene the meeting at the joint expense of the Section Owners.
The General Meeting shall be chaired by the Chair of the Board unless the General Meeting elects another Chair, who need not be a Section Owner.
Unless otherwise required by law or these Articles of Association, all matters shall be decided by a simple majority of the votes cast. In the event of a tied vote, the matter shall be decided by drawing lots.
A majority of at least two-thirds (2/3) of the votes cast at the General Meeting is required for resolutions concerning:
Amendments to the Articles of Association.
Reconstruction, extensions or other alterations to the buildings or property that go beyond ordinary management or maintenance.
Conversion of common areas into new Units or the expansion of existing Units.
Sale, purchase, lease or rental of real property, including Sections owned or to be owned jointly by the Section Owners.
Other legal dispositions relating to real property beyond ordinary management.
Approval to change the purpose of one or more Units from residential to commercial use or vice versa.
Approval of re-sectioning as referred to in Section 20, second paragraph, second sentence of the Norwegian Condominium Act.
Changes to the permitted limit for short-term rentals, cf. Section 2.
Majority requirements for special residential environment measures
Measures relating to the residents' housing or use interests that go beyond ordinary management and result in a financial obligation or expenditure for the Section Owners collectively of less than five percent (5%) of the annual Common Costs shall be decided by a simple majority of the votes cast at the General Meeting.
If such measures result in a financial obligation or expenditure exceeding five percent (5%) of the annual Common Costs, approval by at least two-thirds (2/3) of the votes cast at the General Meeting is required.
If such measures impose a financial obligation or expenditure on individual Section Owners exceeding one-half of the National Insurance Basic Amount (G) at the time the measure is approved, the measure may only be implemented with the express consent of those affected Section Owners.
The following decisions require the consent of the affected Section Owners:
Imposing an obligation on the owners of specified Sections to maintain parts of the common areas beyond what is provided in these Articles of Association.
Introducing provisions that restrict the legal right to dispose of a Section (including both the principal part and any appurtenant areas).
Introducing a different allocation of Common Costs than that provided in Section 4.
Amending the provisions regarding re-sectioning in Section 2.
Amending the provisions concerning exclusive rights of use in Sections 2 and 3.
The following decisions require the unanimous consent of all Section Owners:
Sale or long-term lease (ground lease) of all or substantial parts of the Property.
Measures involving substantial changes to the character of the Condominium.
Dissolution of the Condominium.
Measures that go beyond the housing or usage interests of the Section Owners, regardless of the cost involved or the financial obligations imposed on individual Section Owners.
Amendments to the mandatory membership provisions relating to the neighbourhood association under Section 21.
Amendments to the parking space exchange scheme under Section 3.
§ 13 THE GENERAL MEETING
At the General Meeting, each Residential Section Owner shall have one vote for each Residential Section owned.
For the Commercial Sections, voting rights are allocated as follows:
Section 1 has 3 votes
Section 114 has 4 votes
Section 2 has 1 vote
Section 115 has 1 vote
Section 42 has 1 vote
Section 116 has 1 vote
Section 43 has 1 vote
Section 117 has 1 vote
Section 44 has 1 vote
Section 166 has 1 vote
Section 45 has 1 vote
Section 173 has 1 vote
Section 68 has 2 votes
Section 192 has 3 votes
Section 69 has 1 vote
Section 211 has 3 votes
Section 70 has 1 vote
Section 230 has 1 vote
Section 71 has 1 vote
The number of votes assigned to each Commercial Section is based on the floor area of the respective Section.
A Section Owner may attend by proxy. The proxy must present a written and dated power of attorney. Unless otherwise stated, the proxy shall be deemed valid for the next General Meeting only. A proxy may be revoked at any time.
A Section Owner is entitled to be accompanied by an adviser. The adviser may address the meeting only with the consent of the General Meeting.
The Chair of the Board and the Property Manager are required to attend the General Meeting unless their attendance is clearly unnecessary or prevented by valid reasons.
Board Members, the Auditor, tenants of Residential Sections, and one additional household member from each Residential Section are entitled to attend the General Meeting and to speak.
Minutes shall be kept of all matters considered and all resolutions adopted at the General Meeting under the responsibility of the Chair of the meeting.
The minutes shall be signed by the Chair of the meeting and at least one Section Owner appointed by the General Meeting from among those present.
The minutes shall be made available to the Section Owners at all times.
§ 12 CHAIRING OF MEETINGS AND NOTICE OF GENERAL MEETINGS
Notice of the General Meeting shall be given in writing or electronically (by email) to the section owners with at least eight days' and no more than twenty days' notice. If necessary, an Extraordinary General Meeting may be convened with shorter notice, provided that at least three days' notice is given.
If a General Meeting that is required by law, these Articles of Association, or a resolution passed by a General Meeting is not convened, any section owner, board member, or the property manager may request that the District Court promptly convene the meeting at the joint expense of all section owners.
The General Meeting shall be chaired by the Chair of the Board unless the General Meeting elects another chairperson, who does not need to be a section owner. Except where otherwise provided by law or these Articles of Association, all matters shall be decided by a simple majority of the votes cast. In the event of a tie, the matter shall be decided by drawing lots.
A majority of at least two-thirds of the votes cast at the General Meeting is required for resolutions concerning:
amendments to the Articles of Association;
reconstruction, extensions, or other alterations to the buildings or property that, considering the circumstances, go beyond ordinary management or maintenance;
conversion of common areas into new units or expansion of existing units;
the sale, purchase, lease, or rental of real property, including any section belonging to or intended to belong jointly to the section owners;
other legal dispositions relating to real property beyond ordinary management;
approval to change the purpose of one or more units from residential to commercial use, or vice versa;
approval of re-sectioning as referred to in Section 20, second paragraph, second sentence of the Norwegian Condominium Act;
amendment of the short-term rental limit referred to in Section 2.
Special majority requirements for residential environment measures:
Measures related to the residential or usage interests of the section owners that go beyond ordinary management, and that result in a financial obligation or expenditure for all section owners amounting to less than five percent of the annual common costs, may be adopted by a simple majority of the votes cast at the General Meeting.
If such a measure results in a financial obligation or expenditure exceeding five percent of the annual common costs, a majority of at least two-thirds of the votes cast is required.
If such measures impose a total financial obligation or expenditure on individual section owners exceeding one-half of the National Insurance basic amount (G) at the time the measure is adopted, the measure may only be implemented if the affected section owners expressly consent.
The following resolutions require the approval of the section owners concerned:
imposing on the owners of specified sections a duty to maintain parts of the common areas beyond what is required under these Articles of Association;
introducing provisions in the Articles of Association that restrict the legal right to dispose of a section (including both the principal unit and any appurtenant areas);
introducing provisions providing for a different allocation of common costs than that set out in Section 4;
amendment of the re-sectioning provisions in Section 2;
amendment of the exclusive use rights set out in Sections 2 and 3.
The following resolutions require the unanimous approval of all section owners:
the sale or lease of all or substantial parts of the property;
measures resulting in substantial changes to the nature or character of the Condominium Association;
dissolution of the Condominium Association;
measures that go beyond the residential or usage interests of the section owners, regardless of the cost involved or the financial obligation imposed on individual section owners;
amendments to the mandatory membership in the residents' association under Section 21;
amendments to the parking space exchange scheme under Section 3.
§ 13 THE GENERAL MEETING
At the General Meeting, each residential section owner has one vote for each residential section owned.
The following voting rights apply to the commercial sections:
Section 1 has 3 votes
Section 114 has 4 votes
Section 2 has 1 vote
Section 115 has 1 vote
Section 42 has 1 vote
Section 116 has 1 vote
Section 43 has 1 vote
Section 117 has 1 vote
Section 44 has 1 vote
Section 166 has 1 vote
Section 45 has 1 vote
Section 173 has 1 vote
Section 68 has 2 votes
Section 192 has 3 votes
Section 69 has 1 vote
Section 211 has 3 votes
Section 70 has 1 vote
Section 230 has 1 vote
Section 71 has 1 vote
The number of votes assigned to each commercial section is based on the floor area of that section.
A section owner may attend by proxy. The proxy must present a written and dated power of attorney. Unless otherwise stated, the proxy shall be deemed valid for the next General Meeting only. The power of attorney may be revoked at any time.
A section owner is entitled to bring an advisor. The advisor may speak only with the permission of the General Meeting.
The Chair of the Board and the property manager are required to attend the General Meeting unless their attendance is clearly unnecessary or they have a valid reason for absence. Other board members, the auditor, tenants of residential units, and one additional household member from each residential section are entitled to attend and speak at the meeting.
Minutes shall be kept under the responsibility of the chairperson of the meeting, recording the matters discussed and all resolutions adopted by the General Meeting. The minutes shall be signed by the chairperson and at least one section owner appointed by the General Meeting from among those present. The minutes shall be made available to the section owners at all times.
§ 14 PROPERTY MANAGER – AUDITOR – ACCOUNTS
The Condominium Association shall appoint a property manager. The Board shall appoint the property manager and any other employees in accordance with Section 61 of the Norwegian Condominium Act.
The Board shall ensure that proper and adequate accounting records are maintained.
The Condominium Association shall appoint a state-authorised or registered auditor, elected by the General Meeting, who shall serve until a new auditor is elected.
§ 15 PROTECTION OF MINORITY INTERESTS
The General Meeting, the Board, the property manager, or any other person representing the Condominium Association may not make decisions or take actions that are likely to provide an unreasonable advantage to certain section owners or third parties at the expense of other section owners.
§ 16 BREACH OF OBLIGATIONS
If a section owner, despite receiving written notice, materially breaches their obligations, the Board may require the owner to sell the section, pursuant to Section 38 of the Norwegian Condominium Act.
The notice shall state that continued material breach gives the Board the right to require the section to be sold. The order to sell shall be issued in writing and shall state that the section may be subject to a compulsory sale if the order is not complied with within a period of not less than six months from the date the order is received.
§ 17 REMOVAL
If the conduct of a section owner or occupant creates a risk of destruction or substantial deterioration of the property, or constitutes a serious nuisance or disturbance to other occupants of the property, the Board may seek removal of the occupant from the section pursuant to Chapter 13 of the Norwegian Enforcement Act, cf. Section 39 of the Norwegian Condominium Act.
§ 18 BUILDING ALTERATIONS
Replacement of windows and doors (excluding interior doors within the section), installation of awnings and other external sun-shading devices, satellite dishes, changes to exterior cladding, exterior colours, and similar alterations may only be carried out in accordance with an overall plan for the relevant building and with the prior approval of the Board.
Measures affecting the building's load-bearing structure or technical infrastructure are not permitted.
Owners of commercial sections may install business signage of a normal scope and as permitted by the building authorities in order to promote their business. Signage may only be placed on the façade outside the relevant section and shall be consistent with the style of other signage. Signage on any other part of the commercial or residential façades requires the consent of the affected section owners and the Board.
Extensions, additions, or other works requiring notification to the building authorities must be approved by the Board before the application is submitted. If the proposed alterations are of significant importance to the other section owners, the Board shall submit the matter to the General Meeting for decision.
§ 19 RULES ON DISQUALIFICATION FOR THE GENERAL MEETING, THE BOARD, AND THE PROPERTY MANAGER
No person may participate in a vote concerning:
a) legal proceedings against themselves or a close relative;
b) their own liability, or that of a close relative, towards the Condominium Association;
c) legal proceedings against another person, or another person's liability towards the Condominium Association, where the person has a significant personal interest in the matter that may conflict with the interests of the Condominium Association;
d) an order or claim under Sections 38 or 39 of the Norwegian Condominium Act directed at themselves or a close relative.
These rules also apply to any person acting by proxy or as a representative.
A Board member or the property manager may not participate in the consideration or decision of any matter in which they or a close relative have a significant personal or financial interest.
§ 21 RESIDENTS' ASSOCIATION AND RESIDENTIAL AND COMMERCIAL COMMITTEES
A residents' association may be established consisting of properties and/or section owners that have been or will be established in the Bispevika/Bjørvika area. The section owners of the Vannkunsten Condominium Association shall have both the right and the obligation to be members of the residents' association. The purpose of the association is to safeguard the common interests of its members.
The members of the residents' association are obliged to accept the articles of association adopted for the residents' association.
Each property or condominium association that is a member of the residents' association shall pay an annual membership fee and a proportionate share of the operating and maintenance costs, as determined by the board of the residents' association. Until the residents' association has been established, operating and maintenance costs that may in the future be managed by the residents' association shall be allocated among the section owners in accordance with the principles set out in Section 4.1.
The provision contained in this section of the Articles of Association may not be amended.